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今年楼市主题:高位平衡与供给侧改革 
2019-1-11 9:06:00

  楼市走过了调控政策非常严厉的一年,2019年的政策基调即便没有再强调“遏制房价上涨”、“保持政策连续稳定”,取而代之的是“因城施策”、“促进供求平衡”等,但从主要城市房价和库存看,高位平衡与供给侧改革的主题下,调控政策仍将保持偏紧姿态。

  数据分析表明,2019年房地产开发投资还将保持高位。一方面,2018年开发商普遍借助预售加杠杆(推迟竣工),1月至11月全国房地产竣工面积只有期房销售面积的60%,建筑安装工程投资负增长。2019年,开发商有业绩诉求,竣工交付也有规定日期倒逼,预售加杠杆不再大面积出现,建筑安装工程投资将由负转正;另一方面,目前主要城市库存消化周期相对较低。2018年底土地供求两旺,预示2019年“补库存”还将会持续。另外,2018年开发商冲规模、快周转、补库存,土地购置和新开工一直保持15%左右的增速,也将惯性推动开发投资高位平衡。而楼市政策基调则一再明确要“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”。基于此,业内预测2019年楼市或呈“V型”走势。上半年,全国商品房销售面积延续下滑态势(2018年11月同比下滑5.1%);下半年,政策效应滞后体现,楼市或有反弹。

  笔者认为,观察分析楼市,首先要看行政干预性的调控举措,是否遵循“逆经济风向行事”的原则。当楼市供求和预期稳定了,调控就得适当调整,个别非热点三四线城市退出限售、暂停买房摇号政策、对商服类物业不再限定销售对象等举措当作如是观。那么,考虑到目前各地对楼市依赖普遍较深的现实,允许地方在“因城施策”框架下自主决定政策内容,会不会因政府托底而扭转预期,带来新一轮需求热潮?前不久召开的中央经济工作会议,关于房地产的第一句就是“构建房地产市场健康发展长效机制”。而长效机制首先是要求“权责对等、激励相容”:调控主导权给到地方,出什么政策、力度多大、什么时候出,由地方决定,地方当然也要为此担起稳定地价房价、成交量、秩序和预期等责任。

  更重要的是,楼市面临的货币政策环境变了。尽管近期银行间市场利率创近几年新低,但房企依旧用高利率四处找钱,融资成本攀升,打折促销普遍。再清楚不过的是,降准仍属定向宽松范畴,宽松释放出的资金,能否进入实体,还需疏通政策传导途径,但绝不会像过去一样,绕了一圈后兜兜转转进入楼市。因为,近年来控制影子银行取得了显著绩效。

  从2014年到2016年,信托公司、证券资产管理公司和基金子公司这三大块,非标融资总规模从28万亿元增至55万亿元。非标融资往往绕开监管,投向地产和地方融资平台等行业。2016年以来,金融治理最大的成果,就是防风险、去杠杆。这一轮攻坚战中,大量通道业务被清理。尤其,2017年开始打破刚性兑付、穿透式监管,三大非标融资通道规模大幅下降,社会融资规模中非标融资持续萎缩。

  控制住货币闸口和流向,加上调控长效机制眉目渐清,2019年楼市当不会出现“V”型反转,当然也不会大幅下滑。首先,在稳定大基调下,首套房、改善型需求将获得支持;其次,银行资金面好转,基于优质业务追求,按揭投放有望加速;再者,2019年棚改新开工大概400万至450万套,加上在建后的总体量足以托底三四线城市。三四线楼市稳定了,全国楼市也就稳定了。由此估计,2019年商品房销售下行或将被控制在10%以内。

  稳住商品房体量,实施结构性调整,这是未来我国房地产供给侧改革的重点。2019年,土地出让限地价、竞配建(保障房、租赁房、公共服务设施等)常态化,新建商品房“限房价”也常态化。双重挤压下,地产利润率向社会平均水平回归,地产红利让利给居民部门,无房户和新市民及转移人口以相对低的成本“扎根”城市。另外,集体土地市场化,让广大农民分享城市化红利,这是2019年供给侧改革重点。近日,土地管理法启动修订,集体建设用地不经征收可直接入市便是良好开始。行业利润率回归均值是长期政策安排,慢慢地,群体性的投资性购房索然无味,因为溢价预期赶不上交易成本和周期,资产泡沫日渐损耗,“房住不炒”落地。另外,借助控价和配建等去金融化的供地制度改革,集体土地入市的土地制度改革,保障房、租赁房、公共服务设施等替代新建商品房供给,在房地产保持体量的同时走上健康发展坦途。

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